物件の収益力を同じ分母で比較 NOI・NCF対応登録不要

NOI利回り・NCF計算ツール

満室想定賃料から空室損失と運営費用を差し引き、表面利回り、NOI利回り、CAPEX反映後のNCF利回りを同時に比較します。

入力内容はこの端末内だけで計算。 物件価格や収支を外部へ送信・保存しません。

Step 1 — 物件の年間収支

収入・費用・物件価格を入力

説明用の初期値を入れています。比較するときは、物件価格の基準を取得価格または鑑定価格のどちらかにそろえてください。

満室想定の年間賃料収入必須満室時の賃料・共益費など空室・未収損失必須空室期間や貸倒れにより受け取れない収入その他の年間収入必須駐車場、看板、自販機など。なければ0円年間運営費用必須管理費、固定資産税、保険料、通常修繕費など物件価格必須取得価格、鑑定価格など。比較時は分母を統一年間CAPEX 必須大規模修繕・設備更新などの資本的支出。なければ0円敷金・保証金等の運用益必須鑑定上の一時金運用益。不明・なければ0円

借入金の元利返済、減価償却費、税金、取得・売却費用、ファンド報酬、投資家への分配は計算対象外です。

Step 2 — 概算結果

表面利回り・NOI利回り・NCF利回り

同じ物件価格を分母にした比較です。

有効総収入—賃料−空室・未収＋その他収入

表面利回り—満室想定賃料÷物件価格

NOI（純営業収益）—有効総収入−運営費用

NOI利回り—NOI÷物件価格

NCF（純収益）—NOI＋敷金等運用益−CAPEX

NCF利回り—NCF÷物件価格

空室・未収率—空室・未収損失÷満室想定賃料

運営費率—運営費用÷有効総収入

満室想定賃料からNCFまで

項目	金額	計算上の位置

結果の読み方

入力前提と計算基準

計算日: — / 計算仕様版: — / 前提更新: —
NOI・NCFの定義は不動産証券化協会の用語解説を基準にしています。

計算の前提と限界

すべて年間金額で計算します。月額は12倍して入力してください。
表面利回りの分子は「満室想定の年間賃料収入」だけとし、その他収入は含めません。
NOIに含める費用の範囲は資料ごとに異なるため、名称だけでなく算定項目を確認してください。
借入条件、税金、減価償却、ファンド費用、売却損益は反映しません。
物件の適正価格、将来収益、安全性を判定するツールではありません。

ご利用にあたって

本ツールは物件収支を同じ式で整理するための概算です。鑑定評価、投資判断、将来の収益を保証するものではありません。

計算仕様版: 1.0 / 前提更新: 2026年8月29日